Den genomsnittliga skulden i Sveriges bostadsrättsföreningar är 5 750 kr per kvadratmeter. Detta innebär att en genomsnittlig bostadsrättsinnehavare med en 70 kvadratmeter stor bostad har lån på motsvarande 400 000 kronor via föreningen utöver sina egna lån för bostaden.

Den genomsnittliga skuldkvoten är 7,1. Skuldkvoten beräknas som föreningens lån delat med föreningens intäkter. Ett sätt att förstå detta mått är att det skulle ta de svenska bostadsrättsföreningarna i genomsnitt 7,1 år att betala av skulden om föreningens alla intäkter gick till amorteringar. Ett annat sätt att förstå måttet är att om räntan på föreningens lån ökade med en procentenhet behöver föreningen öka sina intäkter med 7,1 procent för att täcka de ökade räntekostnaderna.

Av det tre storstäderna har Stockholms stads bostadsrättsföreningar lägst skuldnivå: 6 000 kronor per kvadratmeter (skuldkvot 6,7). I Göteborgs stad är belåningsgraden 7 000 kronor (skuldkvot 8,6) och i Malmö stad 6 400 kronor (skuldkvot 7,6).

Lånens storlek skiljer sig betydligt mellan föreningar. Vissa föreningar har inga finansiella skulder över huvud taget. Det är ofta äldre föreningar som under lång tid amorterat. Föreningar med en nybyggd fastighet har generellt sett en betydligt högre finansiell skuld. I föreningar byggda efter 2010 är lånen i genomsnitt 11 200 kronor per kvadratmeter eller 14,5 i skuldkvot.

Vad som är en rimlig belåningsgrad är svårt att säga. Föreningar med mer lån har inte per automatik en sämre ekonomi än föreningar med mindre lån. Föreningar med nybyggda fastigheter är moderna, har oftast mycket låga driftkostnader, särskilt vad gäller energi, och kan erbjuda den senaste tekniken vad gäller t.ex. IT, laddplatser och ventilation. En nybyggd fastighet kommer dessutom helt utan underhållsskuld.

En äldre förening kan visserligen ha en låg finansiell skuld, men samtidigt ha en mycket hög modernitetsskuld. Det vill säga den saknar modern utrustning och teknik. Driftkostnaderna kan dessutom vara mycket höga på grund av t.ex. dålig isolering eller gamla fönster. I tillägg kan föreningen ha en mycket stor underhållsskuld som behöver finansieras när underhållet väl ska genomföras.

Om föreningen är ekonomiskt välskött eller inte går därför inte att avgöra utifrån föreningens belåningsgrad. Hög skuld eller skuldkvot betyder inte att föreningen är ekonomiskt misskött eller en dålig investering som köpare. En hög skuld och/eller skuldkvot ska främst ses som att föreningens ekonomi är mer räntekänslig. En välskött förening med hög skuld ska ha tagit höjd för sin högre räntekänslighet när de sätter sin avgift. En förening med höga lån, låga räntor och driftkostnader kan därför mycket väl vara att föredra jämfört med en förening med låga lån, stor modernitets- och underhållsskuld. Problemet är att den finansiella skulden redovisas i årsredovisningen, medan modernitets- och underhållsskulden inte redovisas och dessutom är mycket svår att bedöma. Det även för väl insatta experter.

Behöver din förening hjälp med att bedöma om föreningens lån är för höga eller hitta en väl avvägd nivå på lånen? Läs mer om hur vi värderar föreningar och hur vi tar fram en ekonomisk plan.

Källa: Branly (2022) Databas över bostadsrättsföreningar i Sverige.